Was kann bei einer Immobilie abgeschrieben werden?

Nur der Gebäudewert ist abschreibbar, nicht das Grundstück – Grundstücke gelten steuerlich als nicht abnutzbare Wirtschaftsgüter. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro mit einem Grundstücksanteil von 100.000 Euro sind demnach 300.000 Euro abschreibbar.

Welche AfA-Modelle gibt es für vermietete Immobilien?

Vier Modelle: die lineare AfA mit gleichbleibendem Satz – 3 Prozent für Neubauten ab 2023, 2 Prozent für Gebäude zwischen 1925 und 2022, 2,5 Prozent für Gebäude vor 1925; die degressive AfA mit bis zu 5 Prozent vom jeweiligen Restwert für Neubauten und Erstkäufe zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.09.2029; die Sonder-AfA nach § 7b EStG mit 5 Prozent der förderfähigen Kosten in den ersten vier Jahren; und die Denkmal-AfA nach § 7i und § 10f EStG für Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden.

Abschreibung für Abnutzung (AfA) einfach erklärt

Q: Was bedeutet AfA bei Immobilien?

Die Abschreibung für Abnutzung – kurz AfA – erlaubt Eigentümern, den jährlichen Wertverlust eines Gebäudes steuerlich anzusetzen und damit die Steuerlast zu senken. Abschreibbar ist ausschließlich der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück. Besonders relevant ist das für Vermieter, die ihre Mieteinnahmen voll versteuern müssen; Eigennutzer profitieren, wenn sie Teile der Immobilie vermieten oder beruflich nutzen. Durch die AfA sinkt das zu versteuernde Einkommen.

Was bedeutet AfA überhaupt?

Die Abschreibung für Abnutzung – kurz AfA – ist eines der wichtigsten Steuerinstrumente im Immobilienbereich. Sie erlaubt Eigentümern, den jährlichen Wertverlust eines Gebäudes steuerlich anzusetzen und damit die Steuerlast spürbar zu senken.

Abschreibbar ist dabei ausschließlich der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück. Besonders relevant ist dies für Vermieter, die ihre Mieteinnahmen voll versteuern müssen. Aber auch Eigennutzer können profitieren – etwa wenn sie Teile der Immobilie vermieten oder beruflich nutzen.

Ziel der AfA ist es, die tatsächliche Wertminderung einer Immobilie über die Jahre steuerlich abzubilden. Dadurch sinkt das zu versteuernde Einkommen und die Rendite verbessert sich langfristig.

Warum gibt es die AfA?

Die AfA wurde bereits 1919 mit dem Einkommensteuergesetz eingeführt – mit dem Ziel, Investitionen in langlebige Wirtschaftsgüter zu fördern. Bauherren und Vermieter sollten motiviert werden, in den Wohnungsbau zu investieren. Über die Jahre wurde das Modell mehrfach angepasst – unter anderem, um energieeffizientes Bauen, den Wohnungsbau in strukturschwachen Regionen oder den Erhalt denkmalgeschützter Immobilien gezielt zu unterstützen.

Was kann abgeschrieben werden?

Nur der Gebäudewert ist abschreibbar – nicht das Grundstück. Grundstücke gelten steuerlich als nicht abnutzbare Wirtschaftsgüter.

Beispiel: Aufteilung des Kaufpreises

Kaufpreis gesamt400.000 €

Anteil Grundstück (nicht abschreibbar)100.000 €

Anteil Gebäude (abschreibbar)300.000 €

Welche AfA-Modelle gibt es?

Lineare AfA (Standardmodell)

Bei der linearen AfA wird jedes Jahr ein gleichbleibender Prozentsatz des Gebäudeanteils abgeschrieben.

3 % pro Jahr für Neubauten ab 2023 (33 Jahre Nutzungsdauer)
2 % für Gebäude zwischen 1925 und 2022
2,5 % für Gebäude vor 1925

Vorteil: Einfache Berechnung und langfristige Planbarkeit. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann daneben in Anspruch genommen werden, wenn deren Voraussetzungen erfüllt sind.

Degressive AfA

Hier werden zu Beginn höhere Beträge abgeschrieben – bis zu 5 % vom jeweiligen Restwert pro Jahr. Der Abschreibungsbetrag sinkt also jährlich.

Gültigkeit: für Neubauten und Erstkäufe zwischen 1.10.2023 und 30.09.2029.

Vorteil: Höhere Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren; der Betrag bemisst sich am sinkenden Restwert und nimmt entsprechend ab. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann daneben in Anspruch genommen werden.

Sonder-AfA (§ 7b EStG)

Zusätzlich zur regulären Gebäudeabschreibung – linear oder degressiv – können in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der förderfähigen Kosten abgeschrieben werden, insgesamt also bis zu 20 %.

Voraussetzungen:

Neubau oder Erstkauf zwischen 1.10.2023 und 30.09.2029
Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel
Baukosten maximal 5.200 €/m², davon höchstens 4.000 €/m² förderfähig
Immobilie muss zur Vermietung bestimmt sein

Denkmal-AfA (§ 7i, § 10f EStG)

Für denkmalgeschützte Immobilien können Sanierungskosten besonders attraktiv steuerlich geltend gemacht werden.

Vermieter: 9 % der Sanierungskosten für 8 Jahre, danach 7 % für 4 Jahre (insgesamt 100 %)
Eigennutzer: 9 % pro Jahr über 10 Jahre (insgesamt 90 %)

Praxisbeispiel: Kapitalanleger mit Neubau-Mietwohnung

Ausgangslage

Kaufpreis400.000 €

Anteil Grundstück100.000 €

Anteil Gebäude300.000 €

Persönlicher Steuersatzca. 42 %

AfA-Modell	Abschreibung Jahr 1	Steuerersparnis
Lineare AfA (3 %)	9.000 €	3.780 €
Degressive AfA (5 %)	15.000 €	6.300 €
Degressive + Sonder-AfA (10 %)	30.000 €	12.600 €

So setzen Sie die AfA praktisch um

Formel: AfA = Gebäudeanteil × AfA-Satz

Vermieter tragen die AfA in Anlage V ein
Eigennutzer mit Teilvermietung in Anlage N
Nachweise: Kaufvertrag mit Aufteilung, ggf. Gutachten, Effizienzhaus-Zertifikat

Hinweis: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG läuft neben der regulären Gebäudeabschreibung – linear oder degressiv. Die beiden Sätze bemessen sich dabei auf unterschiedliche Grundlagen: die reguläre AfA auf den Gebäudewert, die Sonderabschreibung auf die förderfähigen Kosten, die auf 4.000 € je m² Wohnfläche begrenzt sind.

Fazit

Die AfA gehört zu den wirkungsvollsten Steuerinstrumenten für Immobilienbesitzer. Ob linear für langfristige Planbarkeit oder degressiv und sondergefördert für schnelle Entlastung – richtig eingesetzt bringt sie erhebliche steuerliche Vorteile. Eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater ist empfehlenswert.

Disclaimer: Die hier dargestellten Informationen wurden sorgfältig recherchiert. Sie ersetzen jedoch keine steuerliche Beratung. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Steuerliche Regelungen können sich ändern und sind immer vom Einzelfall abhängig. Bitte lassen Sie sich vor jeder Investitionsentscheidung von einem Steuerberater oder einer Fachperson individuell beraten.