Was ist die degressive AfA bei Immobilien?

Bei der degressiven AfA werden jedes Jahr 5 Prozent vom jeweiligen Restwert abgeschrieben statt eines festen Prozentsatzes vom ursprünglichen Kaufpreis. Der Abschreibungsbetrag sinkt dadurch über die Jahre, fällt in den ersten Jahren aber deutlich höher aus als bei der linearen Variante.

Für welche Gebäude gilt die degressive AfA?

Sie gilt befristet für Wohngebäude, deren Baubeginn beziehungsweise Erstkauf zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.09.2029 liegt. Zulässig ist die Vermietung ebenso wie die Eigennutzung mit teilweiser beruflicher Nutzung. Eingeführt wurde sie im Zuge des Wachstumschancengesetzes.

Kann ich von der degressiven auf die lineare AfA wechseln?

Ja. Da die degressive AfA jedes Jahr kleinere Beträge liefert, kommt der Punkt, an dem die lineare AfA absolut höher wäre – genau dann lohnt sich der Wechsel. Steuerlich ist dieser Übergang einmalig möglich; die Berechnung erfolgt danach auf den Restwert mit dem linearen Satz auf die Restnutzungsdauer.

Wie unterscheiden sich degressive und lineare AfA rechnerisch?

Beide Verfahren schreiben denselben Gebäudewert ab; der Unterschied liegt in der zeitlichen Verteilung. In den ersten Jahren fällt der degressive Betrag höher aus – im Rechenbeispiel der Seite sind es nach fünf Jahren 63.342 Euro gegenüber 42.000 Euro linear, eine Differenz von rund 21.000 Euro. Dieser Betrag ist vorgezogen, nicht zusätzlich: Der Satz bemisst sich am sinkenden Restwert, die späteren Jahre fallen entsprechend niedriger aus, über die Gesamtlaufzeit gleicht sich der Unterschied aus. Der Effekt ist ein Liquiditätseffekt in den frühen Jahren, keine dauerhaft niedrigere Steuerlast, und er wirkt nur, soweit zu versteuerndes Einkommen vorhanden ist.

Degressive AfA: 5 % auf den Restwert

Was ist die degressive AfA?

Die degressive AfA ist eine besondere Form der Gebäudeabschreibung, bei der zu Beginn der Nutzung deutlich höhere Beträge abgesetzt werden können als bei der linearen Variante. Statt eines festen Prozentsatzes auf den ursprünglichen Kaufpreis werden jedes Jahr 5 % vom jeweiligen Restwert abgeschrieben. Dadurch ergibt sich ein sinkender Abschreibungsbetrag über die Jahre – mit besonders hohem Steuereffekt in den ersten Jahren.

Gültigkeit und Voraussetzungen

Die degressive AfA wurde im Zuge des Wachstumschancengesetzes wiedereingeführt und gilt befristet für Neubauten und Erstkäufe:

Zeitraum: Baubeginn beziehungsweise Erstkauf zwischen 1.10.2023 und 30.09.2029
Objektart: Wohngebäude
Nutzung: Vermietung oder Eigennutzung mit teilweiser beruflicher Nutzung
Wechseloption: Ein Übergang zur linearen AfA ist später jederzeit möglich – sinnvoll, sobald der Restwert klein genug ist, dass die lineare AfA höhere absolute Beträge bringt

KfW-Kombination möglich

Besonders attraktiv wird die degressive AfA in Verbindung mit den KfW-Förderkrediten:

Effizienzhaus EH 55 – Förderung über KfW-Kredit 296
Effizienzhaus EH 40 – Förderung über KfW-Kredit 297/298 mit zinsverbilligten Konditionen

So lassen sich steuerliche Vorteile und günstige Finanzierung kombinieren – ein wesentlicher Hebel für die Eigenkapitalrendite.

Praxisbeispiel

Neubau-Eigentumswohnung 350.000 € (Gebäudeanteil 280.000 €)

Jahr 1 (5 % von 280.000 €)14.000 €

Jahr 2 (5 % von 266.000 €)13.300 €

Jahr 3 (5 % von 252.700 €)12.635 €

Jahr 5 (5 % von 228.142 €)11.407 €

Kumuliert nach 5 Jahren63.342 €

Zum Vergleich: Bei linearer AfA mit 3 % wären über 5 Jahre nur 42.000 € abgeschrieben worden. Die degressive Variante bringt also rund 21.000 € mehr Abschreibungsvolumen in den ersten fünf Jahren – das führt bei 42 % Steuersatz zu einer in diesen fünf Jahren um etwa 8.800 € niedrigeren Steuerlast. Dieser Betrag ist vorgezogen und gleicht sich über die Gesamtlaufzeit aus.

Wie sich degressive und lineare AfA rechnerisch unterscheiden

Beide Verfahren schreiben denselben Gebäudewert ab. Der Unterschied liegt nicht in der Höhe insgesamt, sondern in der zeitlichen Verteilung.

In den ersten Jahren fällt der degressive Betrag höher aus. Im Rechenbeispiel oben sind nach fünf Jahren 63.342 € abgeschrieben, linear wären es 42.000 € – eine Differenz von rund 21.000 €.
Dieser Betrag ist vorgezogen, nicht zusätzlich. Der Abschreibungssatz bemisst sich am sinkenden Restwert, die späteren Jahre fallen entsprechend niedriger aus. Über die Gesamtlaufzeit gleicht sich der Unterschied aus. Der Effekt ist also ein Liquiditätseffekt in den frühen Jahren, keine dauerhaft niedrigere Steuerlast.
Er wirkt nur, soweit zu versteuerndes Einkommen vorhanden ist. Bei niedrigerem Grenzsteuersatz fällt die Entlastung entsprechend geringer aus.
Ein Wechsel zur linearen AfA ist zulässig (§ 7 Abs. 5a EStG). Rechnerisch interessant wird er ab dem Jahr, in dem 5 % des Restwerts unter den linearen Betrag fallen (siehe „Wechsel zur linearen AfA“).
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist mit beiden Verfahren kombinierbar – mit der linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG ebenso wie mit der degressiven nach § 7 Abs. 5a EStG, sofern deren Voraussetzungen erfüllt sind. Sie beträgt 5 % jährlich über vier Jahre; ihre Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je m² Wohnfläche begrenzt, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 € je m² nicht überschreiten.

Welche Variante im Einzelfall günstiger ist, hängt von der persönlichen Steuersituation ab und gehört in die Hand eines Steuerberaters.

Wechsel zur linearen AfA

Da die degressive AfA jedes Jahr kleinere Beträge liefert, kommt irgendwann der Punkt, an dem die lineare AfA absolut höher wäre. Genau dann lohnt sich ein Wechsel. Steuerlich ist dieser Übergang einmalig möglich – die Berechnung erfolgt dann auf den Restwert mit dem linearen Satz auf die Restnutzungsdauer.

Fazit

Die degressive AfA ist eines der attraktivsten Steuerinstrumente für Kapitalanleger, die zwischen 2023 und 2029 in Neubauten investieren. Besonders in Kombination mit der Sonder-AfA und einem KfW-Förderkredit entstehen Hebel, die mit der einfachen linearen Variante nicht erreichbar sind. Eine individuelle Berechnung durch einen Steuerberater ist hier besonders wertvoll, da die Wahl zwischen linear und degressiv langfristige finanzielle Auswirkungen hat.

Disclaimer: Die hier dargestellten Informationen wurden sorgfältig recherchiert. Sie ersetzen jedoch keine steuerliche Beratung. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Steuerliche Regelungen können sich ändern und sind immer vom Einzelfall abhängig. Bitte lassen Sie sich vor jeder Investitionsentscheidung von einem Steuerberater oder einer Fachperson individuell beraten.